Genova – Mercato immobiliare sostanzialmente stabile, con una leggera ripresa delle compravendite nell’ultimo trimestre del 2024 e ricerca di abitazioni in affitto residenziale sempre più difficile. E’ il quadro che emerge dai dati dell’Osservatorio Immobiliare di Fiaim Monitora che ogni anno fotografa i valori di mercato, le compravendite e le tendenze legate all’acquisto, alla vendita e all’affitto della Casa.
Un punto di osservazione “privilegiato” quello di FIAIP – Federazione italiana agenti immobiliari professionali – perchè si basa su dati raccolti da una delle associazioni di categoria più diffuse in Italia.
Grazie ai dati rilevati da FIAIP e alle analisi di mercato, è stato possibile confrontare le variazioni dei valori immobiliari tra il 2024 e il 2025.
Le principali evidenze:
• Aumento dei valori nelle zone centrali e semicentrali, in particolare Carignano (+100 €/mq nelle ottime condizioni), Quarto, Quinto e Sturla.
• Incremento dei prezzi degli immobili abitabili e da ristrutturare in aree con alta richiesta di scambio abitativo, come San Fruttuoso e Marassi.
• Stabili o in lieve crescita i prezzi in Sampierdarena e Sestri Ponente, dove l’attrattività è sostenuta dal mercato delle locazioni.
Il Taglio Medio Venduto nel 2024
Nel 2024, il mercato immobiliare italiano ha mostrato una ripartizione interessante delle vendite per tipologia di abitazione, rispecchiando le nuove esigenze abitative emerse negli ultimi anni.
I trilocali confermano il loro ruolo di protagonista, rappresentando il 28,2% delle transazioni. Questi appartamenti continuano a soddisfare le necessità di giovani famiglie e professionisti, che cercano un giusto equilibrio tra spazio, funzionalità e costi contenuti.
L’impatto della pandemia ha profondamente modificato le preferenze degli italiani per gli spazi abitativi, spingendo molti a rivalutare l’importanza di abitazioni più ampie e adattabili. In questo contesto, i quadrilocali (24,5%) sono diventati particolarmente ricercati, rispondendo alla domanda di ambienti più spaziosi per famiglie numerose o per chi desidera maggiore flessibilità domestica.
Una vera sorpresa, però, arriva dagli immobili con più di quattro camere, che rappresentano un significativo 24,6% delle vendite. Questo dato evidenzia una solida domanda di abitazioni più grandi, che, sebbene siano meno numerose, continuano a mantenere una quota di mercato stabile, soprattutto in aree periferiche.
• Maggiore dinamismo nelle transazioni di bilocali e trilocali (60-100 mq), tagli più richiesti per le nuove esigenze abitative.
Al contempo, le soluzioni più compatte non perdono terreno nelle aree urbane. I bilocali (19,7%) sono molto richiesti da single e coppie in cerca di un’abitazione funzionale e accessibile, mentre i monolocali (3%), pur rappresentando una nicchia, stanno guadagnando popolarità per la loro economicità e praticità, particolarmente nei centri cittadini.
Il mercato immobiliare del 2024 riflette un equilibrio tra la ricerca di spazi ampi, motivata dalla crescente attenzione alla qualità della vita e alle nuove esigenze emerse con lo smart working, e la continua domanda di soluzioni sostenibili nelle aree urbane. Da un lato, cresce l’interesse per case più grandi, capaci di soddisfare le necessità di ambienti per il lavoro da remoto e per il tempo libero; dall’altro, permane una forte richiesta di appartamenti compatti e accessibili, spinta dai costi contenuti e da un sempre maggiore orientamento verso stili di vita minimalisti.
Nel corso del 2024, nonostante i rialzi dei tassi di interesse dei mutui, il mercato immobiliare genovese ha dimostrato resilienza, mantenendo un buon volume di compravendite. Sebbene i dati definitivi non siano ancora disponibili, le prime previsioni indicano una sostanziale stabilità delle transazioni, con poche variazioni nei valori ma un numero di operazioni in linea con gli anni precedenti.
L’andamento demografico e l’impatto sul Mercato Immobiliare a Genova
Al 1° gennaio 2024, la popolazione di Genova era di 561.947 abitanti, con una leggera crescita nei primi sei mesi del 2024, raggiungendo 562.672 residenti.
Il segmento più rilevante per il mercato immobiliare è la fascia di età 18-40 anni, che comprende giovani lavoratori e famiglie in formazione. Questa fascia rappresenta il principale motore della domanda abitativa, con esigenze di flessibilità, accessibilità e connessione con i servizi urbani.
L’età media degli acquirenti di immobili nel 2024 è stata di circa 38 anni, con una distribuzione che evidenzia un mercato prevalentemente dominato dai giovani. Il 31% degli acquirenti rientra nella fascia 18-35 anni, il 24% nella fascia 36-45 anni, il 19% nella fascia 46-55 anni, il 15% tra i 56 e i 65 anni, mentre solo l’11% ha più di 66 anni.
Dal lato dei venditori, l’età media è risultata più alta, attestandosi intorno ai 55 anni, con una distribuzione differente: solo il 4% dei venditori ha tra i 18 e i 35 anni, il 13% appartiene alla fascia 36-45 anni, il 25% rientra nella fascia 46-55 anni, il 27% nella fascia 56-65 anni e il 30% ha più di 66 anni.
Questi dati confermano come il mercato immobiliare italiano sia profondamente influenzato dalle dinamiche demografiche. L’Italia sta affrontando una crisi demografica significativa, con un calo costante della popolazione giovane, che rappresenta la principale categoria di acquirenti.
Parallelamente, il mercato dei venditori si evolve verso una maggiore disponibilità di immobili, trainata dall’invecchiamento della popolazione e dalla necessità di pianificare la gestione delle eredità. Sempre più famiglie si trovano a ereditare più immobili, aumentando la pressione sulla necessità di competenze specializzate nella gestione del patrimonio immobiliare. Inoltre, le sfide economiche legate alla vecchiaia o ai problemi di reddito per mantenere queste proprietà spingono molte famiglie a vendere per liquidare i beni o trasferirsi in soluzioni abitative più adatte alle nuove esigenze.
L’età e la proprietà degli acquirenti e dei venditori rappresentano dati essenziali per comprendere l’evoluzione del mercato immobiliare e pianificare strategie efficaci. L’offerta crescente di immobili e la diminuzione della popolazione giovane richiederanno nuove strategie di vendita e un maggiore adattamento alle esigenze dei pochi acquirenti disponibili. Al tempo stesso, sarà fondamentale sviluppare strumenti e servizi per supportare le famiglie nella gestione del patrimonio ereditato, garantendo una sostenibilità economica e sociale in un contesto di mercato sempre più complesso.
• La popolazione straniera residente ha raggiunto 81.500 persone, rappresentando circa il 14,5% della popolazione totale. L’interesse da parte di investitori e residenti provenienti da altri paesi europei è in crescita, grazie al favorevole rapporto qualità-prezzo del mercato immobiliare genovese.
Effetti sulle dinamiche immobiliari
• L’invecchiamento della popolazione resta un elemento da considerare, ma è la fascia produttiva tra i 18 e i 40 anni a generare la domanda più dinamica.
• I quartieri di San Fruttuoso e Marassi si confermano aree di scambio abitativo, dove i residenti tendono a passare da case più piccole a più grandi e viceversa, spesso rimanendo nelle stesse zone per ragioni familiari.
• Cresce l’interesse di acquirenti stranieri e investitori europei, attratti dal rapporto qualità-prezzo di Genova e dalla vicinanza alle riviere liguri e alla Francia.
• Una delle richieste più ricorrenti da parte degli acquirenti riguarda la connessione a internet in fibra ottica, diventata ormai un requisito essenziale per lo smart working e la vita quotidiana.
• Genova presenta un parco immobiliare datato, con un numero molto limitato di nuove costruzioni, rendendo sempre più rilevanti interventi di ristrutturazione e adeguamento tecnologico.
Collegamenti e Infrastrutture: un elemento strategico
“Genova continua a beneficiare della sua posizione strategica – spiega ancora Massimo Segalerba, vice presidente Fiaip Genova – grazie ai collegamenti con il resto d’Italia e dell’Europa. Pur evitando un approfondimento sulle infrastrutture interne alla città, è fondamentale sottolineare come il potenziamento delle connessioni ferroviarie e autostradali possa aumentare l’attrattività per gli investitori e migliorare la mobilità dei residenti”.
Collaborazione istituzionale e revisione dei valori del Centro Storico
FIAIP collabora da oltre un decennio con l’Agenzia delle Entrate all’interno di un Comitato Tecnico, composto dalle principali categorie professionali e da altre associazioni di settore. Il ruolo di questo organismo è quello di supportare l’Agenzia nelle elaborazioni preliminari alla pubblicazione dei valori immobiliari, che avviene con cadenza semestrale.
La collaborazione tra FIAIP e l’Agenzia delle Entrate si basa su un continuo scambio di informazioni e competenze, con l’obiettivo di garantire una maggiore aderenza dei dati ufficiali alle reali condizioni di mercato.
“Un esempio concreto di questa sinergia – spiega Segalerba – è rappresentato dalla revisione dei confini e dei valori di alcune zone del centro città, un’attività strategica sviluppata anche in collaborazione con FIMAA. L’obiettivo di questo lavoro è stato quello di verificare la coerenza dell’attuale suddivisione in zone OMI con l’evoluzione urbanistica e socio-economica della città negli ultimi anni. Tale processo ha consentito di ridefinire i perimetri di alcune aree del Centro Storico, garantendo una maggiore uniformità e aderenza alla realtà immobiliare, senza alterare la coerenza dei prezzi di mercato rilevati negli ultimi anni”.
Grazie a questo lavoro di revisione, il mercato immobiliare genovese può oggi contare su una base valutativa più precisa e aggiornata, elemento essenziale per operatori del settore, acquirenti e investitori.
La collaborazione tra FIAIP e le istituzioni continua a essere un punto di riferimento per monitorare e adeguare le valutazioni immobiliari, in un’ottica di maggiore trasparenza e affidabilità del mercato.
“Siamo molto contenti di mettere a servizio dell’Agenzia delle Entrate il nostro know-how professionale – spiega ancora il vice presidente Fiaip Genova – Siamo portatori di esperienze e professionalità sviluppate sul campo a cui l’Agenzia guarda sempre con molto interesse. Il nostro contributo è quello di fornire pareri e suggerimenti sull’allineamento del mercato reale con quello rilevato da una fonte istituzionale che ha il compito di osservare l’andamento del mercato immobiliare di tutte le tipologie edilizie sulla base di dati certi, ovvero provenienti dagli atti di compravendita.”
Un esempio concreto è la collaborazione sviluppata lo scorso anno – insieme anche con FIMAA – per un’attività strategica per l’Agenzia delle Entrate: la revisione dei confini e dei valori di alcune zone del centro città. L’obiettivo era quello di verificare la coerenza dell’attuale divisione in zone OMI con lo sviluppo urbanistico del territorio intervenuto negli ultimi anni e della conseguente scala dei valori presenti.
“Anche grazie ai nostri contributi – pur se solo consultivi – l’Agenzia delle Entrate ha poi definito nuovi perimetri, ad esempio, in alcune zone del Centro Storico con l’obiettivo di delineare meglio le reali condizioni ambientali e socio-economiche di un’importante porzione della città, mantenendo, comunque, la dovuta coerenza con i prezzi di mercato rilevati negli ultimi anni.”
FIAIP ha contribuito attivamente alla revisione e all’aggiornamento dei valori immobiliari attraverso un Comitato Tecnico di settore. L’esperienza degli agenti immobiliari ha permesso di:
• Verificare l’allineamento dei valori di mercato con le rilevazioni istituzionali.
• Rivedere i confini e le quotazioni di alcune zone del Centro Storico, con l’obiettivo di rendere la suddivisione più omogenea e coerente con la realtà del mercato.
• Definire nuove perimetrazioni e scale di valori, per una rappresentazione più accurata delle condizioni urbanistiche e socio-economiche della città.
Conclusioni
Il 2024 si conferma un anno di cambiamenti per il settore immobiliare italiano. Secondo i dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate, nei primi nove mesi dell’anno sono state registrate 502.301 compravendite di abitazioni, segnando un calo dell’1,1% rispetto allo stesso periodo del 2023. Dopo un andamento negativo nei primi due trimestri, il terzo trimestre ha mostrato segnali di ripresa, con un incremento del 2,7% delle compravendite su base nazionale.
Le stime attuali indicano che, a fine 2024, il totale delle transazioni dovrebbe attestarsi intorno alle 690.000 unità. Questo dato rappresenterebbe un ulteriore calo rispetto al 2023, quando le compravendite si fermarono a 709.591, già in diminuzione del 9,55% rispetto al 2022.
Questi numeri evidenziano un mercato ancora in cerca di equilibrio, dove la ripresa osservata nella seconda metà del 2024 potrebbe preludere a una stabilizzazione nei prossimi anni. Nonostante le difficoltà, i segnali positivi del terzo trimestre lasciano intravedere margini di ottimismo per il futuro, sostenuti da un graduale miglioramento delle condizioni economiche generali.
L’Osservatorio Immobiliare FIAIP Genova 2025 evidenzia un mercato in evoluzione, caratterizzato da una domanda sempre più focalizzata su tagli ridotti, scambi tra immobili più piccoli e più grandi, e investimenti a reddito.
La città mantiene un’alta attrattività grazie ai prezzi competitivi, alla posizione strategica e all’interesse crescente di investitori italiani ed esteri.
Le prospettive per il futuro dipenderanno dalla capacità di adattare l’offerta immobiliare alle nuove esigenze demografiche e di mercato, garantendo una crescita sostenibile e un’integrazione efficace tra operatori e istituzioni.
Genova, Mercato immobiliare stabile per compravendite, difficile affittare
